פירוק שיתוף במקרקעין
פירוק שיתוף במקרקעין מוגדר בחוק המקרקעין בסעיפים 37 עד 45. החוק מגדיר את פירוק השיתוף במקרקעין כהליך לו זכאי כל צד בשותפות בסעיף 37 (א) כדלקמן: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף"
התביעה לפירוק שיתוף היא זכותו של כל שותף במקרקעין. החוק מכיר במצבים בהם מצויה בהסכם השותפות תניה המגבילה את יכולת הפירוק, אך מגביל את היכולת להתנות על הפירוק לחלוטין לשלוש שנים בלבד ככתוב בסעיף 37(ב). דהיינו, ניתן להגביל את פירוק השיתוף ושותפים זכאים לקבוע שאף אחד מהשותפים לא יהא זכאי לפירוק שיתוף במקרקעין. אלא שלאחר שלוש שנים בית המשפט יוכל לבחון את התניה וככל שאין היא מוצדקת, או שמוצדק לפרק את השיתוף, יקבל בית המשפט את התביעה לפירוק השיתוף ויורה על פירוק השיתוף.
המקרקעין ניתנים לחלוקה, החלוקה תהא בעין, דהיינו באמצעות חלוקת המקרקעין עצמם בין השותפים. במקרים בהם חלוקה בעין אינה אפשרית או אינה רצויה, ניתן לחלק את המקרקעין דרך מכירת החלקה וחלוקת הרווחים. כמו כן, כאשר החלקים אינם שווים, ניתן לשפות זה את זה כדי ליצור חלוקה צודקת.
במקרים של פירוק שיתוף במקרקעין בהסכמה, לא יהיה צורך בתביעה לפירוק שיתוף שכן אף צד לא ירצה לכפות את הפירוק על משנהו אלא כולם יהיו מעוניינים בהליך הפירוק. במצבים אלו, הצדדים יצטרכו להגיע לנוסח מוסכן המסדיר את חלוקת המקרקעין לאחר פירוק השיתוף, כפי שנחקק בסעיף 38 (א) לחוק. השותפים יוכלו להחליט בעצמם באיזה אופן ברצונם לחלק את המקרקעין בהסכם שיערך ביניהם. השותפים יוכלו להחליט למשל, אם פירוק שיתוף בו הם מעוניינים ייעשה בעין, דהיינו באמצעות חלוקת הנכס עצמו, או בשווה כסף, כלומר באמצעות מכירת מקרקעין וחלוקת הרווחים. באותם מקרים בהם יכריעו השותפים כי ברצונם לבצע חלוקה בעין, ההסכם יהיה טעון אישור מצד המפקח אשר יאשר פרצלציה זו של המקרקעין.
פירוק שיתוף במקרקעין יכול להתבצע גם כאשר
אין הסכמה בין הצדדים באשר לפירוק. די בכך שאחד מהצדדים מעוניין בפירוק כדי שיגיש תביעה לפירוק שיתוף לבית משפט וזה יכריז, ככל שיגיע למסקנה כי מן הדין להכריז כן. לא נדרשת עילה מסוימת
אשר תצדיק ביצוע של פירוק שיתוף במקרקעין. די ברצון כן ובתום לב של אחד השותפים בביצוע פירוק שיתוף במקרקעין כדי להתניע הליך זה ולקבל צו פירוק מבית המשפט.
כאשר אחד הצדדים מסרב לפירוק השותפות, אין מנוס אלא להגיע אל בית המשפט אשר יבחן את עילת הסירוב והרקע לסירוב זה לפירוק השותפות במקרקעין. ייתכן שההתנגדות לפרוק במקרקעין נובע למשל
מתניה השוללת
את זכות הפירוק בהסכם השותפות.
במקרים מעין אלו בית המשפט אכן לא יעניק צו לפירוק שותפות במקרקעין לאורך שלוש שנות השותפות הראשונות. אולם, לאחר מכן יבחן האם צודק ונכון בנסיבות העניין להורות על פירוק שותפות במקרקעין זו. כאשר בית המשפט יגיע למסקנה למשל, כי יחסי הצדדים עלו על שרטון והם לא יוכלו עוד לנהל יחד את הנכס המשותף, הוא יכריע כי אכן צודק לפרק את השותפות, חרף ההסכם.
הדרכים לפירוק שותפות במקרקעין
- פרוק שותפות במקרקעין יכולה להתבצע לפי הסכם חתום. כך תפורק השותפות כאשר שוררת הסכמה בין הצדדים
- חלוקה- כאשר הפירוק נעשה לפי צו בית משפט, ישנה עדיפות לפירוק לפי חלוקה בעין. חלוקה בעין, אשר מחלקת את הנכס עצמו בין הצדדים, עדיפה על פני מכירה באמצעות כונס נכסים וחלוקת המקרקעין.
- בהיעדר הסכמה בין הצדדים, פירוק הסכם השיתוף ייעשה לפי צו בית משפט. שיקולים המנחי את בית המשפט יהיו אלו אשר צוינו בפרק הפירוק כאשר אחד הצדדים מסרב.
על פי הוראות החוק, בית המשפט יורה על פירוק המקרקעין על פי ארבעה עקרונות מרכזיים: הראשון הינו זכות העל הבסיסית של כל צד לדרוש את פירוק השיתוף כאמור בסעיף 37 (א) לחוק. השני הינו פירוק השותפות במקרקעין על דרך של חלוקה בעין כאשר ניתן לעשות זאת כאמור בסעיף 39 א'. השלישי קובע שכאשר לא ניתן לפרק את המקרקעין בעין כאמור בעיקרון השני, יפורקו המקרקעין על דרך של מכירה, כאמור בסעיף 40 (א) לחוק. הרביעי קובע שכאשר ניתן לעשות זאת, יפרק בית המשפט את השיתוף במקרקעין על דרך של הפיכתם לבית משותף כאמור בסעיף 42 (א) לחוק (ראה עקרונות אלו בפסק הדין המנחה רעא 1017/97 יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי) פורסם בנבו 5.10.1998
יש להזכיר ולהדגיש כי הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין ו זכויות אחרות משפט הישראלי כפופות לחובת תום הלב האוסרת שימוש לרעה בזכותו של בעל זכות בכלל ובעל זכות במקרקעין בפרט. ראה סעיף 14 לחוק המקרקעין הובע איסור מפורש לעשות שימוש לרעה בזכות המקרקעין.
הפסיקה קבעה לא אחת כי הוראות חוק המקרקעין נועדו להקל ככל האפשר את פירוק השיתף במקרקעין, לטובת השותפים ולטובת פיתוח הכלכלה (ראה (ע"א 623/71
גן בועז בע"מ נ' אנגלנדר ואח) פורסם בנבו (ע"א 5405 דגני נ' פניג ואח) פורסם בנבו. בכך באה לידי ביטוי הגישה לפיה השותפת מקרקעין הינה שותפו רצונית לכל דבר, שבכל יום רשאי אחד הצדים לה לדרוש את פירוקה. המחוקק יצא מנקודת הנחה שבית המשפט אינו מסוגל להכין שלום בית שותפים למקרקעין שיחסיהם עלו על שרטון. הנחה ו הובילה לקביעה שיש לתת בידי השותפים את האוטונומיה הבלעדית לכלכל את צעדיהם, לשקול את שיקוליהם ואם יגיעו למסקנה שיש לעשות זאת-לדרוש את פירוק השותפות. בהתאמה העניק המחוקק לבית המשפט את הסמכות לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך הקלה והפשוטה, ככל שניתן.
יודגש: לאורך חיי השותפות, כל עוד היא קיימת ומסכימים על הצדדים קיימה, שלטון הרוב יקבע כיצד ינוהלו עסקיה (כאמור בסעיף 30 (א) לחוק המקרקעין). ואולם, כאשר מחליט המיעוט, ואפילו אחד מהצדדים לפרק את השיתוף במקרקעין הוא רשאי לעשות זאת ולכפות את דעתו על הרוב (כמובן וכמו תמיד, בכפוף לחובת תום הלב המוטלת עליו בשימוש בזכויותיו).
בפרשת רעא 1017/97
יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי הנ"ל שם התבקש פירוק השיתוף במקרקעין, אך הצדדים היו חלקים האם יש לפרק את השיתוף על דרך של הפיכה לבית משותף או על דרך של מכירה. בית המשפט נשאר נאמן להוראות החוק הקובעות כי דרך המלך היא חלוקה בעין ככל הניתן בקביעתו להלן.
הסמכות העניינית לדון ב-תביעה ירק שיתוף במקרקעין נתונה לבית משפט השלום, כאמור בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט. כאשר עסקינן בפירוק שיתוף בין בני משפחה, הסמכות לדון בכך נתונה לבית המשפט לענייני משפחה.
שלח הודעה
send us a message
צור קשר
משרד עורכי דין חוברה
כתובת:
סוקולוב 75 חולון
טלפון:
03-5046349
03-5049097
פקס:
03-5035832
דוא"ל:
hubara@bezeqint.net